本文作者:ziyue

项目投资经典案例分析

ziyue 2021-06-23 137 抢沙发
项目投资经典案例分析
摘要: 产业地产即以产业为主导的地产项目,通过整合资源、引入资本及规划运营,打造产业集群并实现产城融合,以此改善区域环境及提升城市竞争力。以产业为核心,地产为载体,根据城市规划,有机整合自...

产业地产即以产业为主导的地产项目,通过整合资源、引入资本及规划运营,打造产业集群并实现产城融合,以此改善区域环境及提升城市竞争力。以产业为核心,地产为载体,根据城市规划,有机整合自然、社会、经济等资源,综合开发、集约化经营的新兴产业形态。其来源于最初的工业园区,工业园区又发展为工业地产,鉴于工业地产发展存在诸多问题,企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式,并将新的开发运营载体称为产业地产。

一、产业地产开发思维

与房地产相比,产业地产的客户群体更窄,客户决策更谨慎,对产品与服务要求更高,因此,产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模,但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈,是园区成败的关键。产业地产开发需要新思维:产业思维、社区思维、金融思维、互联网思维。

1.产业思维

园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位。开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。园区开发者具备一定的产业服务能力,围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求,通过产业服务增加园区的盈利空间,同时增强园区吸引力

2.社区思维

过去,园区过分强调经济功能而忽视社会功能,难以满足人的基本需要。未来,更强调人的因素,更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活相结合,产业与城市相结合。

3.金融思维

融资层面:分为政府层面和市场层面两部分,政府层面是指园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局;市场层面为园区开发融资将更多的向REITS方向发展,以降低融资成本

聚资层面:通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、.上市服务等措施,打造园区融资基础环境,构筑融资服务平台,构建园区产业发展的资金蓄水池

投资层面:开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当”房东”又当“股东”模式

4.互联网思维

专注:即园区定位,产业园区应该根据自身资源禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位,专注于所定位的功能与产业。

极致:即园区效率,利用互联网打造电商平台,不断集聚产业资源,优化产业组织,陶晓、无边际地把各种信息对接起来,提高园区产业效率。

口碑:即园区招商推广,突出传统招商模式,园区通过微博、微信等形式进行微营销,同时通过粉丝效应打造圈层社区,形成良好地业界口碑。

快:即园区对客户相应迅速,通过建设云平台等智慧终端最大限度集成服务功能,使园区更加服务化、智能化、以最快速度高效解决客户问题,满足客户需求。

二、重点园区分析

不同的企业,经营产业园区的方法也不尽相同,各有千秋。有的企业在市场中游刃有余,对入驻企业提供的服务无微不至;有的企业善于与政府合作衔接,能够提供大量的优惠政策。

1、华夏幸福-固安产业新城

华夏幸福创立于1998年,主要业务分为产业园区和房地产开发。而产业园区业务包括产业新城和产业小镇,是华夏幸福的核心业务和竞争优势。华夏幸福旗下的产业园区主要集中在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。据统计截至2017年末,华夏幸福在中国境内共有53个产业园区,主要集中在京津冀与长三角地区,分别有14个和18个产业园区,其中在营10个园区,在营建筑面积约为9.62亿平方米。

而固安正是华夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安门正南方向50公里,于2002年6月28日奠基。迄今已累计引进600多家企业,招商引资额超过1400亿元,约30家高校科研机构落户。园区主要产业包括新型显示(OLED)、航空航天、生物医药以及智能网联汽车等高科技产业。

在固安产业新城的开发中,华夏幸福采用了PPP市场化运作(即政府与社会资本合作)模式接受合作区域地方政府委托,与其签订长期性的的合作开发协议,为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接,同时针对客户企业也有相应的产业发展服务,包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。

这种上承政府,下接企业的开发商模式有效的补齐了地方模式中可能存在的短板,能够同时满足企业和地方发展的要求,实现企业的园区落地。

盈利模式

华夏幸福在固安的盈利主要是通过政府的购买服务,具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务、以及城市运营维护等。

入驻企业上缴费用成为园区收入,地方政府按照国家规定缴纳至地方财政后,按约定比例留存,剩余部分纳入财政预算支出,作为支付公司服务费用的来源。也就是说在开发建设方面,开发商是作为连接政府与入驻企业的中间人存在,而在盈利方面,政府是连接开发商与入驻企业的中间人,这样的合作关系既能够提高生产效率,也有效地帮助地方政府提高了综合实力。

同样地,华夏幸福也在园区内建设了房地产项目,有包括孔雀城、剑桥郡等共25个住宅项目,实现区域产业与人口的导入,提升区域粘性,是产业地产的合理补充与完善。华夏幸福也将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心,让房地产与产业园协同发展。房地产项目既满足了园区居民的居住需求,也让华夏幸福的投资成本得以快速回流。

值得一提的是,华夏幸福在固安区域提供的城市运营维护不只是一般城市管理人员能够提供的服务。教育体系从幼儿园到中学均有覆盖,为园区工作人员的子女教育提供了方便;医疗体系中有一家三甲医院(幸福医院);文体休闲体系中建设有一座亚洲最大的室外自行车主题公园,另有图书馆与规划馆等文化场所;商业与商务体系也为居民工作与生活提供了极大的便利。除了产品市场与原材料,固安新城内部的大部分服务基本可以自给自足。

2、亿达-大连软件园。

亿达成立于1984年,总部位于上海,在1998年涉足产业地产领域,开发大连软件园。凭借运营大连软件园的经验,又在接下来的近二十年中开发和运营了包括大连腾飞软件园、天津滨海服务外包产业园等15个城市30多个软件园区和科技园区。

截至2018年6月大连软件园数据

大连软件园位于大连市老城区西南,于1998年奠基,是中国首个“官助民办”园区。截至2018年,大连软件园一期占地面积为3平方公里,已竣工面积63.7万平方米,出租率达94%。同时共引进企业800余家,创造了8万个IT岗位和数万相关行业岗位,拥有有效发明专利1300多个。

与固安产业新城有所不同,大连软件园的快速发展是依托单个行业的迅猛腾飞。大连软件园在1998年把握住了国际产业分工的趋势,以日本市场为主发展服务外包,吸引的日本企业包括松下、索尼、日立等巨头,带动了整个大连软件产业的兴起。在进入21世纪之后,又将IBM、HP、甲骨文等欧美公司引入园区,开拓了欧美市场。

园区的优惠政策

在给大连带来大量的就业与税收收入的同时,大连也给予了大连软件园大量的优惠政策。包括对于重点或高科技企业实行10%-15%的所得税减免、用于研发的企业自用软件与出口创汇的高新产品增值税零税率、技术相关服务与收入免征营业税、高水平人才便捷落户以及关税减免、政府补贴与企业奖励在内的优惠政策,让大连软件园内的企业得到了实惠,也因此得到了迅速的发展。这是政府与开发商的互信合作,也是官助民办模式的典范。

面向企业的服务

2017年,大连软件园搭建的人力资源服务平台全面开始运行。面向?80?余家入园企业提供了人才对接、人才培训、行业人才数据分享等对接服务。随后还推出“就业一公里”实训项目,面向企业,对接校园资源,针对即将毕业的大学生,提供就业前的培训辅导,满足了园区企业的大量人才需求。

同时,园区行政事务平台为客户提供政策咨询、行政代办、项目申报等平台服务,而企业定制平台则就企业的个性需求提供支持,包括策划企业周年庆典、合作仪式,年会定制等服务。

细致化的服务提供能够满足企业的不同需求,也能通过企业的发展最终使得政府和开发商同时获益,是一石三鸟之计。

中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构,致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。

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