本文作者:怀化东融资产管理有限公司

傻多的丧钟!详细数据证明,所谓3月的小回暖是大骗局!不看必后悔的牛帖!

傻多的丧钟!详细数据证明,所谓3月的小回暖是大骗局!不看必后悔的牛帖!摘要: 最高行政长官两会期间明确表示部分地区房价远远未回归至合理价位。房地产调控政策不能放松。本月,他又再一次强调,要巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。...

最高行政长官两会期间明确表示部分地区房价远远未回归至合理价位。房地产调控政策不能放松。本月,他又再一次强调,要巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。这一系列明确表态,即宣告依靠每年动用天量信贷资金支撑房地产“繁荣”的粗放型经济发展模式已彻底终结。

  就在刚刚过去的3月份,当上海举办的春季房展会遭遇惨败后(至今不敢公布真实成交数据),部分财经媒体却反其道而行之,拼命鼓吹楼市成交大幅反弹,供需两旺,小阳春可期。各路御用专家也纷纷登台献计献策,卖力的吆喝,一夜之间刚需回暖,改善释放。为佐证其所言并非子虚乌有,随即罗列大量数据,积极配合,热闹异常。对此,笔者断定其为死亡反弹。试举几例分析。

  据报道,3月份上海新房成交79.89万平方米,环比增长98.15%;3月上海市一手商品住宅共计成交6836套,环比2012年2月大幅上扬87.7%;成交均价报收于22138元/平方米,环比增长11.7%。对上述数据稍加推敲,就会发现其破绽。根据央行3月20日发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》显示,未来3个月内有购房意愿的居民占比为14.1%,与上季基本持平,是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中,高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产的意愿最低,仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平,仅为9.4%。显然,投资投机性购房占比已不到10%。就是这样一个靠刚需才能勉强维持的楼市在一个月之内居然成交量如打了鸡血般几近翻番;房屋均价两位数增长,平均单套成交面积超过110平方米。这还是对房价、面积极为敏感的刚需自住者在买房吗?利用期房、伪豪宅等人为制造成交放量,大幅哄抬均价,做大面积,蒙混过关,才是其真实动机。无非是哗众取宠,欺骗公众。死扛价格,能拖一天,算一天;能骗一套,算一套。通过鼓动炒房客进场来套现逃路,对抗楼市调控。但结局依然还是惨败。相信用不了多久,成交量一定会再次暴跌。五一假日的一手房展示会将依旧乏人问津。半真半假的成交数据根本无法帮助他们在熊市中解套。

  上海松江某楼盘2012年3月30日,成交量出现“井喷”,共有192套房源入账,户型面积段为70-195平方米不等。但令人匪夷所思的是所有房源的成交价格都为“一口价”, 并非“一房一价”。动辄以百万计的不动产,竟然不论户型、楼层、位置、品质,按统一价在几个小时内甩卖,比菜贩、肉贩收摊打折卖得还干脆利落,这还是在卖房吗?将类似成交量纳入统计,散布三月份成交大幅回暖的消息有意义吗?牛逼吹得连自己都不信!明摆着是开发商资金链出现了断裂,用在售房产获得抵押融资的临时救急措施,垂死挣扎。

  本月清明节后刚刚落下帷幕的2012年第14届上海一二手房交易展示会也给所谓的3月楼市回暖的鼓噪打了一记响亮的耳光。整个展览大厅空空荡荡,部分新房展台前空无一人,售楼人员甚至多过了参观者。最终以惨淡收场。与往年相比,参观人次和达成购房意向的(区区300套)均暴跌了五成,为五年来最低。更要命的是外环外的房子即使大幅打折,老百姓依然不买账,纷纷表示毫无兴趣。这与媒体所称的3月上海二手住宅成交15691套,环比大涨65.4%形成了鲜明的反差。这说明人们正变得更加理性务实。不再被一边倒的舆论所左右。大家对性价比、房租收入比、路程的远近、交通的便利和出行生活成本、房价房租的下跌趋势等等因素给予了综合分析和全面充分的考虑。限购后对手中的房票也倍加珍惜。普通市民对房价只涨不跌的预期出现了拐点。

  与此同时,首批面向全市供应的市级统筹公共租赁房项目也开局不利。某公寓2900套房源,出租率勉强达到40%。夹心层普遍反映房租太贵,位置偏远,超出合理范围。以42平方米一居室为例,月租金达1800元。外加水、电、燃气费、有线费、物管费和出行费,月开销少说也得2400元,这在外环外的位置早已是高不可攀了。而一般夹心层月薪也就3、4千元,其租房开支超月收入60%以上,远超20%的国际平均标准。完全脱离了上海的实际。在另一端,商品房租赁市场也岌岌可危。房屋成片成片空置,租售比严重失衡。经济萎靡不振,中小企业盈利不断恶化。房屋出租日益困难。租金下滑严重,使得公租房的吸引力大打折扣。甚至出现了商品房价格、租金低于保障房价格、租金的反常局面。房屋供应严重过剩,根本无利可图。

  由此可见,整个住房市场人为托市的痕迹相当明显。保障房居然成了托市房。国家的保障房工程正在遭遇地方既得利益集团的软性对抗。垄断房价,操控房租。但经济规律决定了,人为阻挠房价、房租的下跌是没有出路的。价格必须向内在价值回归。种种迹象表明,经济滞胀的苗头出现后,老百姓的购房意愿在骤降。眼见囤积倒卖的房产不断贬值又难以忍受亏本出手的各路炒家在绝望之余,依然幻想楼市调控逆转。人民币终结单边升值的预期和经济结构不断调整的两大主导性力量,必然加速楼市泡沫的破灭。普通居民的工资性收入才是房价、房租的决定性因素。上海房价、房租下跌的空间是十分巨大的。

  综上所述,3月份楼市一二手房成交量大幅反弹的数据显得难以自圆其说。极有可能是面对已崩塌的市场,炒家与开发商联手,自买自卖,虚报成交面积和房价,诱骗不明真相的民众高位接盘,妄图套现逃顶。这里面究竟藏有多少猫腻,随着时间的推移,将会水落石出。不可否认的是,上海实际成交的楼价已连续六个月出现了下跌,且无任何止跌迹象。成交量重挫,位置偏远的楼盘价格一降再降。豪宅价格也大幅下挫。熊市特征一目了然。高价房崩盘的丧钟已经敲响。我们的主流舆论却死不承认。近日,多家媒体又相继报道了上海四个烂尾楼被包装出售,千余业主投资被骗数亿元的房产丑闻。明明是一个欺诈横行,造假成风,遍地坑蒙拐骗的期房市场,硬是要忽悠大家买入,再买入。什么长期看涨,保值增值,抵御通胀。真是人作孽,不可活啊。可以预见,随着开发商和代理商大量破产倒闭,上海楼价只涨不跌的弥天大谎将被彻底戳穿,等待炒房集团的必然是经济规律的严厉惩罚。以高债务杠杆维系的虚假经济繁荣终将暴露出其狰狞的面目。当金融堰塞湖垮坝决堤时,背负巨额信贷买房、买车、透支消费者将被洗劫一空。资产价格一落千丈。经济发展模式会被迫展开重大调整,财富也会重新分配。作为重要民生消费的普通住房内需迟早要实质性启动。

  结论:本人预判,上海普通商品房的均价(不包括单套面积150平方米以上的豪宅)最终将回落至7500元人民币每平方米(外环外商品房均价将跌破6000元人民币每平方米)。即普通工薪阶层家庭每月税前工资性收入。即便如此,依然有大批上海市民无法承受。上述结论同时也是基于本市经济适用房和公共租赁房出现滞销的严峻现状得出的。上海楼市泡沫之严重,危害之巨大,可见一斑。因此,为维护社会的公平正义,确保正常的金融秩序和币值的稳定,铲除投机炒房是必须完成的硬任务。没有回旋的余地。

  本着对普通百姓高度负责的精神,防止他们在熊市中盲目抄底,避免中国家庭破产潮这一人道主义灾难的出现。(注:按目前上海30:1的房价收入比,被迫3代人接力买房的普通工薪阶层事实上已经破产。殃及了3代人,甚至4代人的福祉,后患无穷。)本人大声疾呼,现在已到了必须祭出新一轮房地产调控的关键时刻了。严厉打击投机、投资性购房并立法严禁炒房(在目前市况下,投资就是投机。);不折不扣的落实保障房房价、房租的大幅下调;应该尽快开征超额累进存量房产税和土地闲置税,同时对豪宅、别墅迅速冻结信贷供给;对弄虚作假,骗购骗贷等违规交易行为应立案彻查。严肃问责。形势所迫,已是刻不容缓。只有不断巩固充实一系列调控成果,才能还楼市以朗朗乾坤和浩然正气。真正实现房价合理回归,居有其所的夙愿。

觉得文章有用就打赏一下文章作者

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏

阅读
分享

发表评论

快捷回复:

评论列表 (暂无评论,319人围观)参与讨论

还没有评论,来说两句吧...